תמא 38 וקבוצות רכישה - איך גם אתה יכול לקנות דירה בזול 

במאמרי הקודם בנושא: "תמ"א 38 ומימון המונים - כיצד יכול כל אחד להרוויח ממהפכת התמא" פירטתי כיצד אפשר, באמצעות מערכת "מימון המונים" להשתתף במימון של פרוייקט תמ"א 38 וגם להרוויח מכך.

מערכת מימון המונים, בדומה למערכות בענף הסטארט-אפ וההיי-טק כגון "קיקסטרט" בחו"ל ו"מימונה" בישראל מאפשרות ליזם להציע לציבור כולו, למעשה ל"המונים", להשקיע ולהשתתף בהשקעה בכל סכום במיזם שהוא מנסה לקדם, וכפי שהראיתי במאמר ניתן להפעיל מנגנונים דומים אף בפרוייקטים של תמ"א 38.

ואולם, על-אף היצרתיות ותחושת השיתוף הגלומה במימון המונים, כשאנו עוסקים בנדל"ן רובנו אוהבים להשקיע השקעה פרטנית בדירה או בפרוייקט מסויים, ולא להיות חלק מקרן השקעות משותפת או "בנק" השקעות משותף.

מאידך, בפרוייקטים של נדל"ן, ובמיוחד בפרוייקטים של דירות ובניינים משותפים ידועות ומוכרות זה מזמן - קבוצות הרכישה - וכיום אף מוכרות קבוצות רכישה גדולות עד למאד ומוצלחות עד למאד כגון קבוצת אור, קבוצת חג'ג', העיר הלבנה ועוד. קבוצות אלו הן הרי, בבסיסן, קבוצה של משקיעים שונים המתגבשים יחד לכדי רכישה של קרקע לבניית בנין משותף, אך מה שמייחד אותן, ומאפשר לכולנו להשקיע במסגרתן, הוא שבמסגרת זו מחד אנחנו משקיעים במשותף, אך מאידך כל אחד ואחת מאיתנו מקבלת דירה משלו/ה ויכול להחליט באיזו דירה להשקיע וכיוצ"ב.

בדרך זו, מהוות קבוצות הרכישה פתרון יצירתי לקנייה בעלות מופחתת של דירה - מצד אחד על-ידי כח השיתוף של הקבוצה ומצד שני תוך שמירה על הפרטניות והתאמת כל דירה לכל רוכש.

ואילו כאשר אנו עוסקים בתמ"א 38 אפשרות זו קיימת ביתר שאת! אומנם לא פשוטה הדרך לקבוצת רכישה לרכוש או להשקיע בפרוייקט של תמ"א 38, אולם - למשקיע בודד הרוכש דירה בפרוייקט מעין זה הדרך קלה ואף זולה

השקעה בשלב הראשוני של פרוייקטי תמ"א יכולה להביא לרכישת דירה בהנחה גדולה, לעיתים ביותר מ-50% מערכה!!! 

כך המשקיע, יכול מצד אחד להשתתף בהשקעה בפרוייקטי תמ"א, ומצד שני להבטיח כי השקעתו תבטיח לו דירה ספציפית משלו

הסוד הפשוט לשם כך הוא בחלוקת הסיכון לשני שלבים - 

בחלק הראשון משתתף המשקיע בהבאת בנין התמ"א לכדי היתר בניה כדין. שלב זה, נחשב (אם כי לא תמיד...) כשלב "המסוכן" יותר מבחינת השקעה ולכן בשלב זה על המשקיע הבודד להשקיע סכום סביר שהוא מוכן לסכנו - נניח בין 100 ל-300 אלף ש"ח אך לא יותר מכך.

בשלב השני - לאחר שהתקבל ההיתר, פחת ה"סיכון" בפרוייקט עד למאד, משום שמדובר בדירה שישנו היתר על-פי כל דין לבנות אותה ואשר היזם כבר השקיע ממון רב בקידום הפרוייקט במסגרתו היא תבנה ולכן הוא בוודאי ימשיך בבנית הפרוייקט, ואולם גם בשלב זה זקוק היזם, לאור הסיבות השונות שפירטתי במאמרי הקודם וכפי שאפרט במאמרי הבא - להון עצמי בסיסי לשם מימוש בניית הפרוייקט, וכעת, במידה והמשקיע, שיכול להיות כל אחד ואחת מאיתנו, ישלים תשלום של נניח עוד 700 אלף ש"ח הוא יהיה זכאי לקבל דירה השווה, בדרך כלל ולאור אזורי הבניה המתאימים לתמ"א כ-1,800,000 ש"ח ומעלה כל זאת בעלות של כמליון ש"ח בלבד! למימון השלב השני ניתן גם לקבל הלוואות בנקאיות לאחר שלב השלד...

היזם יסכים לכך משום שרכישת הדירה תבטיח לו את האפשרות להביא את חלקו במימון הנדרש לכלל הפרוייקט

כך, בדומה לקבוצת רכישה, קנה המשקיע דירה בפרוייקט במחיר זול, וזאת על-ידי חלוקת הסיכון לשני שלבים

השיטה מצאה בעיניכם? אם כן, דעו - לשיטה זו מגבלה אחת בלבד: עליכם למהר - היא מתאימה לדירה אחת בלבד בכל פרוייקט.... וזאת משום שלאחר קבלת המימון לא זקוק היזם לעוד הון ואין לו כל סיבה למכור את שאר הדירות בזול...